"동네주민들이 지역개발에 반대하는 만큼, 재건축이나 재개발 구역지정을 중단해 달라"
어디를 가든 아파트가 문제이다.
어느 지역을 가든 재건축이나 재개발에 대한 문구를 너무도 쉽게 볼 수 있다.
2008. 07.22(화) 13:45 강대의정경부장
 
 
미분양 아파트, 건설사 연쇄부도가 발등에 떨어진 불임을 정부는 왜 모르는가?!
"동네주민들이 지역개발에 반대하는 만큼, 재건축이나 재개발 구역지정을 중단해 달라"
어디를 가든 아파트가 문제이다.
어느 지역을 가든 재건축이나 재개발에 대한 문구를 너무도 쉽게 볼 수 있다.

비 투기지역에 있는 분양주택의 경우 금융권의 모기지 보험에 가입할 경우 분양가의 15%만 있으면 분양받을 수 있게 된다. 분양가를 10% 낮추는 지방 미분양주택의 경우는 현재 분양가를 기준으로 할 때 5% 수준의 돈만 있으면 나머지는 금융기관으로부터 빌릴 수 있게 되는 것이다. 이는 늘어나는 미분양 아파트의 물량을 해결하기 위해서 분양 초기부터 5% 계약금과 중도금 무이자 등을 조건으로 내건 경우도 증가하고 있다.
통상 아파트 분양가의 10%에서 결정되는 계약금이 최근엔 5%, 심지어 2-3%까지 낮춘 경우가 있다. 미분양이 아무리 늘어나도 5% 계약금이 마지노선인데 최근엔 그 밑으로 떨어진 경우도 생기고 있다. 부동산 경기 침체에 따른 현상이며, 2002년 6월 주택 보급율이 100%달성했으며, 그 이후 인구는 늘지 않고 아파트 건축만 매년 50만 가구 육박했는데도 지방이나 수도권 외곽은 수요와 공급 조절 없이 마구잡이식으로 건축했기 때문이다.

부동산 경기 침체에서 출발한 '저축은행 위기론'!!
지방을 중심으로 미분양 아파트가 쌓이면서 문을 닫는 건설사들이 생겨났고, 이들에게 PF대출을 내줬던 저축은행으로 불똥이 번진 것이다.

그런데 분양가의 10%에서 결정되는 계약금이 최근엔 5%, 심지어 2-3%까지 낮춰 공급한다하더라도 또 건설사의 계약조건을 꼼꼼히 읽어보지 않으면 뜻하지 않은 낭패를 맛보게 된다. 다시 말해 5%의 분양가로 계약을 하고 들어갔다가 중도 계약 포기 시 분양가의 10%와 금융이자 및 연체로 포함 20%가까이 손해배상 청구 건설사에서 들어올 가능성이 높다는 것 명심하여야 할 것이다.

뿐만 아니라 설령 아파트를 구입하기 위해 이른바 요즘 가점제로 전문가나 전문업체가 말하는 가점보다 너무나 차이나 통장을 날린 경우 남양주 강화 인천 등 경기도 변두리 대부분 지역서 나타나고 있다. 전문가 대부분이 건설사 종속 인에 불과한 사람들 상당하다.

또, 같은 평형에 분양 시 분양가는 비슷하지만 입주 후는 대단지와 소단지 시세는 2-3배 이상도 차이 난다는 점 명심하여야 할 것이다.

한편으로 조건이 좋은 경우의 아파트는 태반이 싼 게 비지떡인 경우가 더 많다. 신도시나 택지지구나 대단지도 분양계약 직후 미 계약을 노리면 로열층을 잡을 수 있어 좋은 층과 방향을 잡으려면 가능한 계약시산 만료 후 즉시 계약하여야 하나 사전 조사가 필수적이다.
로열층을 선점하고 싶다면 접수 혹은 계약 마지막 날 전화로 미분양분의 매수 가능 시기를 알아 놓고 즉시 계약금 지불이다. 전체 미분양주택중 수도권이 차지하는 비율은 계속 늘어 13.0%까지, 수도권에서는 대규모 분양이 있었던 파주 교하에서 2천 가구 이상, 김포에서 1천600가구 이상 늘어나 경기지역에서 4천190가구가, 인천도 219가구 늘었으나 서울은 627가구 줄었다. 지방은 울산, 충남, 부산과 경남도 증가세가 이어졌다. 미분양 주택이 눈덩이처럼 늘어가고 있지만 정부가 마련한 미분양대책은 아직까지 실효를 거두지 못하고 있다.

은행들은 종전에는 리스크가 적은 입주 예정 아파트의 잔금 대출에서는 손실을 감수하면서도 대출 경쟁을 치열하리만큼 벌였으나 지방 미분양 아파트에는 아예 들어가지 않거나 최소 마진이 확보되는 수준에서만 대출을 하는 등 머리싸움이 치열하다.

또, 주택공사가 정부를 대신해 악성 미분양 주택의 매입에 나서고 있지만 매입가를 둘러싼 업체와 주공의 줄다리기로 인해 매입이 지지부진하다.

지방은 대부분이 2004년부터 미분양이 시작되어 2005년부터 본격적으로 쌓이기 시작해 2008년도도 가실 줄 모르고 매달 미분양 아파트는 증가해 2008년 3월 13만가구가 넘는다. 지자체나 건설사 정부가 영남권 미분양 해결책 내놓지 않을시 향후 재개발이 입주시점은 공황이 올 가능성도 배제할 수 없다. 이때 공동주택에서 구옥의 단독주택으로 까지 번지기 마련이며, 특히 주택 보급율이 110%인 상황서 지역적으로 주택이 너무 많이 남아돌아 공동주택보다는 환경이나 접근성이 좋은 재 개발지나 뉴타운 및 단독 주택 류 투자가 적격이다. 서울·수도권 집값이 거래 중단 사태가 오자 일부사람들은 보급 율이 낮아져 미분양 아파트도 해 뜰 날 있을 거라 외쳤지만 2008년은 지방보다 수도권 미분양이 더 늘고 있으며, 갈수록 더 많아진 게 사실이다. 미분양아파트는 변두리거나 주택이 너무 많이 남아돈 지역이거나, 중소단지를 가리지 않고 있다. 서울 강남권과 수도권 내 미분양 물량은 입지 여건이 좋음에도 일시적으로 미분양이 된 경우로 경기가 좋아지면 효자 종목으로 바뀔 가능성이 높다고 하나 대부분 소단지이거나 대형평형이며, 종부세 대상일 것이다.

이른바 제3의 금융권이라는 저축은행의 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출이 '한국판 서브프라임' 사태의 뇌관이 될 수 도 있을 거라는 예상을 해 본다. 일부 금융계 전문가들은 PF 대출의 부실 위험이 높아지는 것은 사실이지만 현재 상황을 위기로 진단하기는 이르다는 입장을 표명하기도 한다. 다만 지금 부동산 시장 침체가 장기화 조짐을 보이고 있고, 지방 건설사들의 자금난이 가중되고 있는 만큼 PF대출에 대한 대비는 더욱 더 강화해야 한다고 금융전문가라면 한결같은 의견으로 말한다.

참고로 올 2월말 현재 PF대출 규모는 89조3000억원 수준이다. 이 가운데 직접 대출은 73조원으로 은행권이 44조원, 저축은행이 12조원을 차지하고 있다. 나머지 16조3000억원은 유동화 증권(ABS, ABCP)으로 발행됐다